Газета «Саров» Здесь могла быть
ваша реклама!
Здесь могла быть
ваша реклама!

Газета «Саров» - Острый угол - Все упирается в деньги

Все упирается в деньги

Развитие города, строительство жилья и новых объектов – темы, неизменно интересные горожанам. Смотрят они на строящиеся дома, на обилие объявлений о продаже квартир и, затаив дыхание, ждут – а вдруг! А вдруг предложение, наконец, превысит спрос и недвижимость подешевеет настолько, что можно будет купить вымечтанное жилье. Клетушечку в огромном муравейнике... Или домик. Не двести-триста метров в три этажа, а метров девяносто-сто. И земельки не гектар, а кусочек на пару грядок, да и хватит.

О жилищном строительстве, его состоянии и проблемах мы поговорили с Олегом Леонидовичем Брагиным, директором одного из самых крепких застройщиков – Агентства недвижимости ФСР. Нам интересно было послушать человека, который уже много лет занимается жилищным строительством и знает всё досконально.

Не скроем, мы постарались заострить внимание на тех моментах, которые давно нам интересны – загородное строительство и освоение внутригородских территорий.

– Несколько лет назад вы показывали мне свой вариант коттеджного поселка, готовили его для Яблоневого Сада. Тогда не получилось. Сегодня, судя по выступлениям на различных мероприятиях, идею строительства коттеджных поселков достаточно интенсивно пропагандирует ВНИИЭФ и его директор. Ваше предприятие готово поучаствовать в создании такого поселка?

– Давайте обсудим. Я не вижу на генплане развития города готовых участков под коттеджные поселки. Есть земельные участки, замечу, в частной собственности, в округе за городом. И они рекламируются под коттеджные поселки. Вы готовы переехать жить в Сатис, под Хвощево, в Цыгановку?

– Да. Если мне это будет по карману и там будет нормальная инфраструктура, а не раскисшие дороги, печное отопление и вода в колонке.

– А по моим опросам, 9 из 10 человек говорят, что за «колючку» не поедут. Предпочитают жить в черте города с уже развитой инфраструктурой: детсады, школы, досуг… В «поле» проживать не хотят.

– Я бы поехала. Но мне важны удобства. Когда человек платит свои немалые денежки, он хочет, чтобы все работало. Вокруг Нижнего Новгорода, например, сейчас строятся поселки, но нормальной канализации, воды там нет.

– Надо определиться: «немалые денежки» или «если мне это будет по карману». Строительство центрального водоснабжения, канализации, дорог, подвод газа, благоустройство требуют немалых денег. Года четыре назад мы просчитывали эти затраты на участки в Сатисе. Требовалось 35 млн. рублей. Инвесторов не нашлось. А вспомните «Яблоневый сад», кажется, на инфраструктуру озвучивалась сумма в 160 млн. рублей, и заметьте, не средств дольщиков, а государственных денег. Наши с вами налоги.

– А как же технопарк? Там, наверное, все коммуникации есть...

– В Технопарк вложено немало бюджетных средств, это специализированный объект «под себя». Лишних мощностей, я думаю, там нет. Как вы думаете, почему уже лет пять не развивается строительство рекламируемого коттеджного поселка «Спутник» рядом с Технопарком? Потому что желающих мало, а следовательно, нет финансирования.

Мы сейчас реализуем большой проект в центре Дивеева, рядом с Канавкой. Строим симпатичные кирпичные стандартные трехэтажные домики, такие же, как мы построили на ул.Зернова. Называется жилой комплекс – «Возрождение». Благоустраиваем придомовую территорию, построили детские и спортивные площадки. Все коммуникации «центральные». Всё прекрасно. Но из горожан только 1-2 человека купили там квартиры, и то по военным сертификатам. А ведь это полноценные квартиры! И стоимость нашего жилья в Дивееве невысокая – 41 тысяча за квадратный метр (в отличие от наших городских цен – около 70 тысяч рублей за метр). На сэкономленные деньги можно прекрасный внедорожник купить. Ехать до города 15 минут.

– Но это опять многоквартирный дом. И кстати, кроме Сатиса, и другие места для строительства поселков есть.

– Была информация, что есть уже размежеванный участок земли около Хвощево. Но что-то ни одного дома я там пока не вижу. Есть территория перед поселком Путь Ленина, совсем рядышком. Было мелколесье, потом три года назад его вырубили, подготовили красивый проект поселка – видел на сайте. Сейчас там снова подрастает молодая поросль деревьев. Слышал о проекте поселка на землях сразу за Цыгановским рынком.

– То есть вы считаете, что такие поселки за зоной не востребованы?

– Лично мое мнение – да. У нашего города своя специфика: город небольшой, есть нехватка жилья, много очередников, но у большинства очередников нет финансовой возможности покупать жильё. Кто будет покупать эти домики с землёй по 15 соток? Те, у кого есть трехкомнатная квартира плюс какие-то средства. Но надо продать квартиру, вложить деньги в строительство, самим на время строительства где-то жить. Да и предложений по продажам квартир очень много. А дальше, я думаю, финансово будет ещё труднее. Поговаривают о сокращении зарплат у госслужащих и на градообразующем предприятии. Банки, конечно, активно предлагают ипотечные кредиты, идут на более гибкие условия. Сейчас мы участвуем в проекте строительства дома на улице Музрукова, 39 – 70% дольщиков с ипотечными кредитами.

– И сколько стоит квадратный метр в этом доме?

– Было заявлено 67 тысяч рублей за метр. Эту цену выставил застройщик, мы по этой цене и продаем. Дом распродается хорошо. Квартирки маленькие: 25, 28 квадратных метров, поэтому набрать общую сумму денег вполне реально. 1,6-1,9 млн. рублей – сумма относительно небольшая. Квартира маленькая – но это не страшно, что называется, «на вырост». В дальнейшем у владельцев будет стартовый капитал. Кстати, такой формат жилья сейчас активно востребован в Москве.

– Рынок недвижимости в городе, по моему мнению, перенасыщен, невзирая на очереди на жилье.

– Я бы сказал, подходим к достаточности в сегменте «среднего» класса, возможно близки к насыщенности в «элитном» сегменте (в том понимании, какое сложилось в Сарове).

– Тогда зачем строить еще?

– Потому что люди всё равно стараются переезжать из старого жилья в новое, где всё техоборудование современное, есть простор для фантазий в чистовой отделке. Хочется ведь жить лучше! А что строить в черте города негде – ну, наверное, будут находить места для точечных застроек.

Я считаю, что эпоха массового строительства коммерческой жилой недвижимости в городе проходит. У людей нет денег – нет спроса. А на что тогда строить? Взял кредит – его надо отдавать, да еще и проценты, залог... Залог – это имущество, а его, как правило, у людей нет, пока не построили. Получается замкнутый круг. К сожалению, это означает, что и строительные фирмы в городе будут закрываться. Нет объемов, нет работы, нет денег, не на что содержать коллектив.

Другое дело – развивать строительство социального жилья. Это было бы важно – очереди бы в идеале исчезли, появилась работа для строителей, соответственно поступление налогов в казну. Но опять же – «где деньги, Зин» для этих проектов?

– Но вот у вас есть же загородные проекты – в Дивееве.

– Был бы хороший спрос, можно было бы массово строить, земля там есть. Но дома в Дивееве не так быстро раскупаются. Мы в год строим один дом – это 30 квартир. Строим столько, сколько разбирают покупатели. И строить больше нет смысла. Это в Китае за 19 дней 40-этажную высотку построили! А мы за год трехэтажный трехподъездный дом...

– Разница в технологиях?

– Нет. Низкий спрос. И время строительства определяется объемом финансирования.

– А как вы относитесь к идее застройки леса за улицей Силкина?

– Я так понимаю, об этом говорить смысла нет. РПЦ же высказалась однозначно, что нельзя.

– У нас светское государство.

– В рамках действующего генплана мы заказали и получили эскизный проект этого нового микрорайона 1а (за ул.Силкина). С проектом ознакомлены руководство города и РФЯЦ-ВНИИЭФ.

– А геологическая экспертиза была?

– Нет. Геологическая экспертиза проводится застройщиком, когда судьба земель юридически определена. Но геологические изыскания были проведены ВНИИПИЭТ (Ленинград) в 80-х годах при разработке действующего генплана города. Знаю об этом, так как специалист нашего предприятия был причастен к тем событиям, знакомился с результатами тех изысканий. Выводы: эти земли были включены в генплан города под жилую многоэтажную застройку.

Здесь по эскизному проекту может быть построено 528 тысяч квадратных метров жилья, кстати, четверть участка – коттеджный поселок. Были бы деньги – можно было бы там строить социальное жильё. У города это была бы возможность обеспечить себя жильём и надолго снять проблему его нехватки. Но даже если нет возможности застраивать весь запроектированный участок, можно застроить часть – ту, которая ближе к 21 площадке. И это 200 тысяч кв.метров. Это огромное количество жилья.

– Но как же можно там строить, если даже гаражи за Силкина строят без ямы, иначе их затапливает. Подземные воды близко расположены, ключей много.

– Во-первых, в том месте предусмотрено коттеджное строительство. А строить можно, даже если подземные воды близко. Идет же строительство в пойме – что, там воды нет? Современные технологии всё позволяют. А истории про карсты – на карстовых воронках стоят сейчас несколько домов в разных частях города – вопрос решается конструктивом фундамента, грамотными техническими решениями, дополнительными финансовыми вложениями.

– У нас маленький город со своей специфической задачей, и если говорить честно, какой-то другой жизни здесь быть не может. Это тупик. Производство здесь нереально, нет нормальных транспортных артерий. У этого города только одно предназначение – обеспечивать-обслуживать градоообразующее предприятие. Так зачем строить так много жилья?

– Выше я уже сказал свое мнение о перспективах строительства коммерческой жилой недвижимости в городе. Но пока есть спрос, строить будут. Вот микрорайон у 3 КПП. У Агентства недвижимости ФСР построено 5 домов – и на сегодняшний день нет ни одной непроданной квартиры. Значит, они востребованы! Но если бы я строил сейчас 20 таких домов, пришлось бы думать, где деньги взять, потому что покупателей столько не будет. Всё упирается в деньги. Объем строительства при наличии земли определяется просто: сколько собственных средств у самого застройщика + сколько где-либо занял (но надо отдавать) + средства дольщиков. Уберите второе и третье – останется все, на что способен застройщик. Кстати, это одна из причин, почему многие проекты строительства коттеджей топчутся на месте.

– Мне рассказывали об интересном инвестиционном проекте, который предлагает городская администрация. Но почему-то никто не проявляет к нему интереса. Идея такая: есть невозможно старые двухэтажки на Пионерской, Зернова и т.д., застройщику предлагается на месте этих домов построить новые дома, пятиэтажки, например (с учетом расселения, естественно), а городская администрация берет на себя все коммуникации. Но с условием, что квадратный метр в этой новостройке будет стоить не больше 45 тысяч рублей. То самое социальное жилье. Но, как мне сказали, застройщиков, желающих участвовать в проекте, нет.

– А вы можете мне дать информацию об этом проекте? Где почитать об условиях участия? Лет семь назад мы подсчитали затраты на расселение домов по ул.Зернова, выяснили, в какой квартире сколько человек проживает и сколько прописано, кто собственник и кто не собственник, чтобы расселить эти дома... на тот момент оказалось экономически невыгодно.

В прошлом году мы выиграли аукцион на застройку 6 квартала в 21 микрорайоне, там для расселения было всего 8 семей. Нам обошлось это в 50 миллионов, хотя декларировалась гораздо меньшая сумма. Но тут приходится как-то договариваться, идти людям навстречу или погрязнуть на годы в судах. А теперь представьте: полюбовно расселить многоквартирный дом. Возможно я пессимист, но не слышал в городе ни одного примера такого расселения, хотя все говорят, «какой это лакомый» с точки зрения прибыли бизнес (по материалам городских газет).

– То есть вы уже думали о расселении тех старых домов?

– Да, у нас есть интерес к таким проектам, и мое личное мнение, этим рано или поздно все равно придется заняться. Самостоятельно выполнять такие проекты невозможно, нужна целевая городская программа с реальной помощью муниципалитета. И если есть такая программа, я готов ознакомиться с ней и рассмотреть условия. Нам пока никто участвовать в таких проектах не предлагал.

Вы говорите, такой проект есть в городской администрации? Скажите, в каком кабинете он находится, в какой официальной газете опубликован, где можно ознакомиться? Будет документ – будем рассматривать форму его реализации и наше участие!

Марина Ковалева

Опубликовано 05 мая 2015г., 20:12. Просмотров: 2206.

Комментарии:



Эту заметку пока никто не комментировал.



Чтобы использовать комментарии, необходимо зарегистрироваться и/или авторизоваться ВКонтакте.

© 2007-2019 - Газета «Саров». 16+. Главный редактор - М.Ю. Ковалева.
Перепечатка возможна только с разрешения редакции. Ссылка на gazeta-sarov.ru обязательна.
Дизайн - Анна Харитонова. Разработка и поддержка - Олег Клочков.
ТИЦ Яндекс.Метрика